a) Problemas que se pretenden solucionar con la iniciativa
De acuerdo con la sentencia núm. 819, de 28 de octubre de 2010, declara que como "techo consumido" de las edificaciones preexistentes debe considerarse únicamente aquel que sea conforme a los parámetros que el POUM fija para el PMU 2. De esta manera obtenemos que el techo consumido por las edificaciones existentes es de un total de 3.304,90 m²st, que se encuentran dentro del techo máximo a desarrollar del sector, los 9.572,03 m²st.
El planeamiento vigente dicta que el número total de viviendas a desarrollar en el sector es de 69 viviendas. Dentro de la clave 15b / 1 especifica un total máximo de 19 viviendas. Actualmente se encuentran construidos 25 viviendas.
Dentro del ámbito de la modificación se incluye el equipamiento a sur que se encuentra en suelo urbano consolidado. Este incluye el fin de efectuar la permuta con las zonas verdes, y resituar de forma que respondan más positivamente a las necesidades del lugar. Esta permuta se hará realizable gracias a que los m² de cesión de zonas verdes del PMU ya se encuentran cedidos desde el antiguo PE del año 1992. En este escenario, la cesión de sistemas se efectuó en anterioridad al POUM; y por tanto no se encuentra con la obligatoriedad de ceder el 10% de aprovechamiento urbanístico.
b) Necesidad y oportunidad de su aprobación
La conveniencia y oportunidad de la presente modificación del POUM de Sitges viene determinada fundamentalmente por las siguientes razones de utilidad pública e interés social:
Actualización, adaptación y desarrollo de las previsiones del planeamiento general teniendo en cuenta la realidad existente en el ámbito de la modificación, así como dar cumplimiento a las sentencias.
Desarrollar una ordenación con el menor impacto paisajístico posible, sobre todo en las zonas más expuestas visualmente.
Favorecer y facilitar la gestión urbanística en el ámbito de la modificación.
c) Objetivos de la norma
Los objetivos fundamentales de la modificación puntual del POUM son los siguientes:
Reordenación del suelo y definición de los parámetros de ordenación para favorecer un modelo más acorde con los objetivos de la LUC. Empleo racional del territorio y teniendo en cuenta las edificaciones y usos preexistentes.
Consolidación de un modelo de empleo eficiente, con adecuada implantación de la edificación según los criterios de compatibilidad del entorno residencial edificado, la valorización de elementos vegetales de valor ambiental, adaptación a la topografía y creación de nuevos espacios públicos en continuidad con los existentes.
Dar cumplimiento a la sentencia 819, la cual establece que el techo consumido por las viviendas existentes será únicamente el que se encuentra conforme a los parámetros que el POUM fija por el PMU 2 Rat Penat-Marqués de Comillas.
d) Posibles soluciones alternativas regulatorias o no regulatorias
Dentro de la clave 15b / 1, donde encontramos las edificaciones existentes, se saca que se podrá construir un techo teórico máximo de 3.430,62m² tomando como premisa el reparto proporcional del techo total según superficie de la llave. Actualmente tenemos ejecutado un total de 3.304,90 m²st, haciendo que las edificaciones existentes no se encuentren fuera de ordenación. Queda pues, en esta hipótesis, un total de 6.941,42 m²st para desarrollar el resto del sector.
Sacaremos del ámbito del PMU los suelos de la clave 15b / 1, ya que se encuentran ejecutados y urbanizados, transformándolos en suelo urbano consolidado.
Debido al exceso de densidad que encontramos en la llave 15b / 1, las edificaciones existentes se encontrarían fuera de ordenación. Para evitar este hecho, se traslada aprovechamiento en forma de intensidad de uso, de las zonas no edificadas en la zona de las edificaciones preexistentes. Así partimos de la realidad ejecutada de 25 viviendas, desplazando 11 viviendas en esta clave, y resultando un total de 44 viviendas para ejecutar el resto del ámbito.
Con el escenario de las cesiones de espacio público cedidas, no se contempla la necesidad de la cesión del 10% de aprovechamiento. De este modo, los actuales suelos de titularidad pública ya cedidos pero no urbanizados y los terrenos de suelo urbano consolidado calificados como equipamiento (clave D0 *) se delimitan en un nuevo polígono (PAU-27), garantizando así la permuta de la localización de la zona verde y equipamiento.
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