Modificació puntual del POUM de Sitges per a l'execució de la sentència del TSJC Núm.519 per la qual s'anul·la el sector PMU-6 accés ponent de Garraf del POUM de Sitges: Creació del PAU-28 “Port Garraf” i nova delimitació del PAU-9 “Carrer del Mar” - Consulta Pública

1. Els problemes que es pretenen solucionar amb la iniciativa.

En data 22 de setembre de 2014, es va dictar la Sentència núm. 519 per part del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, Sala del Contenciós Administratiu, Secció tercera, en virtut de la qual es va declarar nul·la de ple dret la delimitació del sector PMU-6 Accés de ponent Garraf del POUM de Sitges (aprovat definitivament en data 30 de març de 2006). El motiu de la nul·litat de l’àmbit es fonamentava en la inviabilitat econòmica de l’actuació prevista derivada del desequilibri existent entre beneficis i càrregues previstos en el PMU-6.

En aquest sentit, la sentència condemna a configurar novament el referit àmbit d’actuació de tal manera que quedi garantida la viabilitat econòmica de l’àmbit d’actuació. La Sentència fonamenta la inviabilitat del PMU-6 per un excés de càrregues urbanístiques, que amb l’aprofitament atorgat pel POUM, feien inviable el seu desenvolupament.

En concret, el POUM determinava com a càrregues del sector, a més de les cessions per a vialitat, zones verdes i protecció de sistemes pròpies de l’àmbit, la cessió i urbanització del vial exterior al sector que connectava la carretera C-31 i el túnel de pas de vehicles situat sota la línia del ferrocarril, fet que suposava que el sector no podia suportar les de càrregues amb l’aprofitament atribuït.

Doncs bé, i bàsicament, i als efectes de definir un àmbit que sigui econòmicament viable, el que es proposa mitjançant la Modificació Puntual de POUM és efectuar una nova configuració de l’àmbit de l’anul·lat PMU-6: definint, d’una banda, un nou polígon d’actuació urbanística: PAU-28 “Port Garraf” (Del que s’exclou el vial exterior al sector que connectava la carretera C-31 i el túnel de pas de vehicles situat sota la línia del ferrocarril) i determinant, d’una altra banda, que el citat vial exterior al sector que connectava la carretera C-31 i el túnel de pas de vehicles situat sota la línia del ferrocarril mantindrà les qualificacions urbanístiques i localització que el POUM de Sitges els atorga (B2 xarxa viària urbana, B4 xarxa ferroviària i P protecció de sistemes), però s’executarà per l’Ajuntament de Sitges de manera puntual o aïllada, prèvia adquisició del sòl, per part de l’Ajuntament de Sitges, mitjançant títol onerós, per exemple, via expropiació.

El nou polígon disposarà d’una superfície de 5.630,85 m2, delimitat pel sistema ferroviari al nord-oest, al nord-est pel carrer de l’Estació i el polígon d’actuació urbanística PAU-9 “Carrer del Mar”, al sud-est pel límit del domini públic marítimterrestre, i al sud-oest per la línia que delimita la classificació del sòl urbà i el sòl no urbanitzable, que coincideix amb el límit del PEIN “Massís de Garraf”.

La MPPOUM també proposa una nova delimitació del PAU-9, ja que part de la superfície que integra l’actual PAU–9 “Carrer del Mar”, concretament 474,75 m2, és propietat d’IOSA INMUEBLES, SA i, als efectes de facilitar la gestió urbanística d’ambdós polígons d’actuació urbanística, aquests 475,75 m2 de sòl s’inclouen en el PAU–28 “Port Garraf”, convertint ambdós polígons en propietats úniques del sòl.

Finalment, cal tenir en compte que la MPPOUM que es proposa no comporta un increment de sostre edificable, ni de densitat de l’ús residencial, ni de la intensitat dels usos, respecte als establerts pel POUM 2006.

2. La necessitat i oportunitat de la seva aprovació.

La necessitat de la modificació puntual del POUM es justifica en la Sentència núm. 519, de data 22 de setembre de 2014, dictada per la Secció Tercera de la Sala del Contenciós – Administratiu del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, en el marc del recurs ordinari núm. 771/2006, mitjançant la qual es va declarar la nul·litat de ple dret de la delimitació del sector PMU-6 “Accés Ponent de Garraf”.

Cadascuna de les modificacions que configuraran la modificació puntual del POUM van encaminades a garantir la viabilitat econòmica de l’anul·lat sector PMU-6 “Accés Ponent de Garraf”, tal i com va determinar l’esmentada Sentència, i en compliment dels interessos públics i privats concurrents.

3. Els objectius de la norma.

3.1.- Pel que fa a la nova delimitació de l’antic sector PMU-6 “Accés Ponent de Garraf”.

D’acord amb el POUM de Sitges, aprovat definitivament el 30 de març de 2006 i publicat al DOGC núm. 4640 de 24 de maig de 2006, el sector PMU-6 “Accés Ponent de Garraf” tenia una superfície de 18.814,97 m2 i el seu àmbit es definia de la següent manera: “Delimitat per la carretera C-31, el ferrocarril, uns sòls qualificats de zona 10e, el límit del domini públic marítimo-terrestre i l’entorn del massís que limita a ponent.”

En la Sentència núm. 519, de data 22 de setembre de 2014, emesa per la Secció Tercera de la Sala del Contenciós–Administratiu del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya es determina que el sector PMU-6 “Accés Ponent de Garraf” es inviable econòmicament, on existeix un seriós desequilibri entre beneficis i càrregues.

La MPPOUM plantejarà una nova estructuració del sector PMU-6 de la següent manera: el sòl situat al sud del traçat ferroviari s’inclourà en un àmbit de repartiment de beneficis i càrregues el PAU-28 “Port Garraf”, que assolirà una superfície de 5.630,85 m2, i el sòl situat al nord del traçat ferroviari, destinat a sistemes generals, no s’inclourà en cap àmbit de repartiment de beneficis i càrregues i s’haurà d’executar per l’Ajuntament de Sitges de manera puntual o aïllada, prèvia adquisició del sòl, per part de l’Ajuntament de Sitges, mitjançant títol onerós, per exemple, via expropiació.

Amb aquesta proposta es garanteix, de forma directa, i tal i com exigeix la Sentència citada, la viabilitat econòmica de l’actuació, sense que s’incrementi ni el sostre edificable, ni la densitat de l’ús residencial, ni la intensitat dels usos, respecte als establerts pel POUM vigent.

3.2.- Pel que fa a la nova delimitació del polígon d’actuació urbanística PAU-9 “Carrer del Mar”.

La delimitació del PAU-9 “Carrer del Mar” consisteix en una reducció de la superfície del seu àmbit de 474,75 m2. De manera que passarà de tenir una superfície de 2.660,00 m2 a assolir una superfície de 2.185,25 m2 .Aquesta superfície de 474,75 m2 passarà a formar part del PAU-28 “Port Garraf”.

Aquesta nova delimitació es justifica pel fet que IOSA INMUEBLES, S.L. és propietària única del sòl inclòs en el polígon PAU-28 “Port Garraf” i, alhora, també és propietària de la citada superfície de 474,75 m2 que, d’acord amb el planejament vigent, resta inclosa en l’àmbit del PAU-9 “Carrer del Mar”. Així, tant la superfície inclosa en l’àmbit del polígon PAU-28 “Port Garraf” com l’esmentada superfície de 474,75 m2 , formen part d’una mateixa finca registral, la finca registral núm. 10746.

Aquest ajust de límits poligonals facilitarà la gestió del PAU-28 “Port Garraf” i del PAU-9 “Carrer del Mar”.

3.3.- Pel que fa a la ubicació del Sistema d’espais lliures (Clau A2).

En la futura MPPOUM es resituarà la indicativa localització del Sistema d’espais lliures (Clau A.2) situant-lo entre les futures edificacions residencials i el front de l’antiga pedrera, de forma que actuï com a franja de separació entre els futurs edificis destinats a habitatges i el front rocallós.

Amb això, s’aconseguirà una ordenació urbanística més coherent, ja que el sistema d’espais lliures s’integrarà amb el sòl lliure situat a nord que configura el límit del PEIN “Massís del Garraf”.

3.4.- Pel que fa a la introducció d’una nova zona d’ordenació en sòl urbà, consistent en la qualificació urbanística “Zona d’edificació plurifamiliar segons volumetria flexible” (Clau 10f).

En el POUM 2006, als sòls amb aprofitament urbanístic, tant de l’àmbit del PAU-9 “Carrer del Mar”, com de l’àmbit de l’anul·lat PMU-6 “Accés Ponent de Garraf”, se’ls assigna la qualificació urbanística “Zona d’edificació segons alineació a vial” (clau 10e). Aquesta qualificació urbanística no és la més adient pel desenvolupament urbanístic i, sobre tot, de tipologia edificatòria dels àmbits poligonals que es proposen.

El model d’implantació de l’edificació que s’estima adient pel PAU-28 “Port Garraf” i PAU-9 “Carrer del Mar” és el d’una nova qualificació urbanística que es proposa: “Zona d’edificació plurifamiliar segons volumetria flexible”, a la qual s’assigna la clau 10f. Aquesta qualificació urbanística manté l’edificabilitat (1 m2 sostre/m2 sòl) i la densitat d’habitatges (1 hab./100 m2 sostre) assignades pel POUM al PAU-9 “Carrer del Mar” i a l’anterior PMU-6 “Accés Ponent de Garraf”, de manera que no hi ha variació en quant a l’aprofitament urbanístic fixat pel POUM.

A efectes de regular aquesta nova qualificació urbanística, s’introduirà un nou article (156 bis) a les normes urbanístiques del POUM de Sitges en el que s’establiran els paràmetres reguladors de dita nova qualificació urbanística.

3.5.- Pel que fa a la circumstància que part de l’antic sector anul·lat PMU-6 “Accés Ponent de Garraf”, passi a definir-se com a polígon d’actuació urbanística amb la denominació PAU-28 “Port Garraf”.

De conformitat amb allò previst a l’art. 58.3 i l’art. 116.4 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'urbanisme de Catalunya, els instruments de planejament urbanístic general poden detallar l’ordenació urbanística del sòl i fixar els paràmetres urbanístics necessaris per a l’atorgament de llicències i assenyalar les alineacions i rasants.

En el supòsit de la MPOUM amb l’objectiu d’agilitzar la transformació urbanística de l’antic sector anul·lat PMU-6 “Accés Ponent de Garraf”, es preveurà que el planejament general ja contingui l’ordenació urbanística del sòl de manera que, per a la seva execució urbanística, ja no s’hagi de formular un pla de millora urbana.

3.6.- Pel que fa a la reserva per a la construcció d’habitatges de protecció pública.

Conforme l’establert a l’article 57.3 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’urbanisme de Catalunya, cal reservar per a la construcció d’habitatges de protecció pública el sòl corresponent al 30 % del sostre que es qualifiqui per a l’ús residencial de nova implantació. En la MPOUM, aquesta reserva es realitzarà a l’i ntern de cadascun dels polígons PAU-28 “Port Garraf” i PAU- 9 “Carrer del Mar” en la quantificació que els hi pertoca i amb les corresponents qualificacions de sòl.

3.7.- Pel que fa a la determinació d’infraestructures comunes entre el PAU-28 “Port Garraf” i el PAU-9 “Carrer del Mar”.

De conformitat amb allò previst a l’art. 118 bis del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’urbanisme de Catalunya, en el cas que l’execució de diverses actuacions urbanístiques de gestió integrada requereixi l'execució prèvia o simultània i íntegra d'una infraestructura comuna a totes aquestes actuacions, el planejament urbanístic general pot afectar els polígons d'actuació respectius per tal de garantir-ne l'execució i repartir el cost d'execució entre els polígons, inclòs el cost d'obtenció del sòl corresponent, si s'escau. Amb aquesta finalitat, el planejament urbanístic general ha de determinar la quota de participació en el cost d'execució que pertoca a cada polígon afectat en proporció a l'aprofitament urbanístic assignat a cada actuació urbanística.

En el supòsit que ens ocupa resulta pertinent afectar el PAU-28 “Port Garraf” i el PAU-9 “Carrer del Mar” a l’execució d’un seguit d’infraestructures comunes.

4. Les possibles solucions alternatives regulatòries o no regulatòries.

Les possibles solucions alternatives per a fer viable econòmicament el sector PMU–6, en compliment de la sentència del TSJC núm. 519 per la qual s’anul.la el sector PMU-6 “Accés Ponent de Garraf” del POUM de Sitges, haurien de suposar un increment del sostre edificable, de la densitat de l’ús residencial o de la intensitat dels usos, si bé, no es considera que aquestes possibles solucions siguin coherents amb un desenvolupament urbanístic sostenible.