1. ELS PROBLEMES QUE ES PRETENEN SOLUCIONAR AMB LA INICIATIVA (Veure Decret adjunt)
Aquesta proposta de modificació es presenta per iniciativa pública, a requeriment de la majoria dels propietaris afectats per la modificació, de conformitat amb el previst a l’article 101.3 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme de Catalunya, aprovat pel Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost i l’article 107.4 del Reglament d’Urbanisme, aprovat pel Decret 305/2006, de 18 de juliol:
Article 101. Iniciativa privada en la formulació de plans urbanístics
3. La iniciativa privada no té dret al tràmit per a l’aprovació de les propostes de modificació dels plans d’ordenació urbanística municipal que presenti. Tanmateix, l’ajuntament pot assumir expressament la iniciativa pública per a formular-les.
Article 107. Formulació i tramitació de figures del planejament urbanístic general 107.4 En el cas de propostes presentades per persones particulars, només se'n pot iniciar la tramitació si es refereixen a modificacions dels instruments de planejament municipal general i si l'ajuntament assumeix la iniciativa de la proposta. Si en el termini de dos mesos des de la presentació de la proposta, l'ajuntament no notifica la resolució adoptada al respecte, s'entén que l'ajuntament no assumeix la iniciativa.
2.- LA NECESSITAT I OPORTUNITAT DE LA SEVA APROVACIÓ
La present modificació es justifica per la necessitat de fixar les línies de protecció i afectacions de la infraestructura ferroviària, d’acord amb la realitat física de la infraestructura, i delimitar les qualificacions urbanístiques de manera coherent i amb un tractament unitari respecte les parcelꞏles veïnes. Aquesta transformació és convenient donada l’existència d’edificacions consolidades en situació de “fora d’ordenació”, ja que la modificació permetria rebaixar la situació de “fora d’ordenació” a “volum disconforme”, reconeixent així les edificacions i els drets dels seus propietaris, sense suposar en cap cas un increment de sostre o d’aprofitament respecte la preexistència ni un increment del grau de disconformitat.
S’obre així una oportunitat per la transformació de l’àmbit cap a l’ús de la primera residència, amb l’execució de sostre comercial i residencial, incloent habitatge de protecció, usos ja previstos que no s’han arribat a implantar a causa de l’estancament de la transformació urbanística.
3. ELS OBJECTIUS DE LA NORMA
I. Fixar les línies i franges de protecció i servituds de la infraestructura ferroviària de manera homogènia amb tota la zona de les Botigues, des del Port Ginesta fins el límit del municipi al carrer de la Cova Fumada, prenent com a referència el precedent de la MPPOUM del c. Ferrocarril 1-7 (2019).
Es fixaran aquestes línies d’acord amb l’aixecament topogràfic realitzat, a partir de les línies físiques delimitadores: Aresta Exterior de la Plataforma (AEP) i Aresta Exterior de l’Explanació (AEE), a les distàncies mínimes establertes per la Llei del Sector Ferroviari.
II. Reconèixer i regularitzar les edificacions residencials consolidades en sòl qualificat amb clau P, amb l’objectiu de garantir el dret a la propietat, fer possible l’adequat manteniment i rehabilitació de les edificacions, i assegurar el tractament unitari respecte les parcelꞏles incloses al PMU-1 (2006) i a la MPPOUM c. Ferrocarril 1-7 (2019), sense augmentar en cap cas el grau de disconformitat de les preexistències. Aquest objectiu implica la qualificació de l’àmbit 2 d’acord amb les línies de protecció definides per la Llei del sector ferroviari i l’establiment dels paràmetres que reconeguin i regularitzin les edificacions.
III. Potenciar la transformació del barri de Les Botigues amb la implantació d’habitatge de primera residència, habitatge de protecció pública i ús comercial, redefinint l’àmbit del PMU-1 en un nou PAU (àmbit 1) per a modificar els paràmetres urbanístics de manera justificada, permetent un major equilibri entre l’aprofitament i els costos implícits, afavorint així el desenvolupament de l’àmbit.
4. LES POSSIBLES SOLUCIONS ALTERNATIVES REGULATÒRIES O NO REGULATÒRIES
ALTERNATIVA 1: DE DESNVOLUPAMENT DEL PMU-1 I REGULARITZACIÓ DE LES EDIFICACIONS EXISTENTS.
Aquesta alternativa consideraria el desenvolupament del PMU-1 d’acord amb el planejament vigent i la regularització de les edificacions existents modificant la clau de protecció de sistemes per passar-la a residencial, i rebaixar d’aquesta manera el règim jurídic de “fora d’ordenació” a “volum disconforme”. El PMU-1 preveu un desenvolupament conjunt de les parcelꞏles del carrer Ferrocarril s/n i del número 9 al 29, segons els qual es pot implantar en zona qualificada de 20a- 7SG un sostre residencial de 2.101,35 m2, incloent reserves de sostre protegit i concertat, i una cessió d’espais verds de 9182,72 m2.
Tal com s’ha apuntat a la diagnosi de la present memòria, aquestes condicions de desenvolupament del sector impliquen un desequilibri entre el costos d’urbanització de les zones verdes, vials, indemnitzacions de les edificacions i activitats existents, i l’aprofitament urbanístic que se’n deriva per aplicació dels paràmetres urbanístics. Aquest fet condiciona fortament la seva viabilitat, fins al punt d’haver aturat la transformació durant anys.
ALTERNATIVA 2: AMPLIACIÓ DEL PMU-1 I REGULARITZACIÓ DE LES EDIFICACIONS EXISTENTS (Veure Decret adjunt)
